세상의 잡다한 지식

보통 전세는 2년을 계약한다.

그러나 매번 이사를 하는 것은 매우 힘들고 피곤한 일이므로 특별한 경우가 아니고서는 전세계약을 연장하게 된다.

따라서 전세계약을 연장할 때 계약서 작성 여부와 전세금 변동에 따라 나누어서 고려해봐야 한다.

전세금의 감액, 보합, 증가할 경우 세 경우를 나누어서 생각해보자.

1. 전세보증금 그대로인 경우

전세 보증금을 늘리거나 줄이는 것 없이 2년 추가 연장할 경우에는 특별히 신경 쓸 내용이 없다. 조건이 특별히 바뀐 게 없으므로 계약서를 새로 쓸 필요가 없다. 기존 계약할 당시 주민센터에서 받은 확정일자도 유효하고 중개수수료도 별도로 지급할 필요가 없다.

2. 전세보증금 감액할 경우

시세가 하락한 경우는 계약서를 새로 쓰거나 기존 계약서에 '계약 연장 등 변경 내용'을 넣어야 한다. 예를 들어 '임대인(집주인)과 임차인(세입자) 0000년 00월 00일까지 보증금을 0억 원으로 한다'라고 적으면 된다. 여기서 적어야 하는 금액은 당연히 감액된 금액에 해당된다. 확정일자는 별도로 받을 필요는 없고, 복잡한 과정이 필요 없기 때문에 집주인과 세입자가 부동산 중개인을 끼지 않더라도 처리할 수 있으므로 중개수수료가 필요 없다.

* 참고: 시세가 하락한 경우 재계약을 할 경우는 금액을 돌려받을 수 있다.

3. 전세보증금을 올려줘야 할 경우

이 경우가 매우 중요하고 과정도 복잡하다.

1) 세입자가 우선 할 일:

등기부등본을 떼어 근저당 등 권리관계에 변동이 없는지 확인해야 한다. 집주인이 계약 기간 내에 집을 담보로 대출을 받지 않았을 경우에 재계약을 진행하면 된다.

2) 계약서 작성 시 유의사항

- 재계약할 때 기존 계약서에 보증금을 증액한다는 내용만 적어서는 안 된다 (추후 법적 다툼 소지가 다분함).

- 증액되는 금액만 가지고 새로운 계약서 (표준계약서)를 쓰는 게 좋다.

3) 새 계약 작성 법

- 증액되는 금액, 임대 기간과 같은 변경 내용을 적으면 된다.

- 특약 사항에 기재해야 할 내용: 기존 계약서가 유효하다는 내용을 반드시 기재해야 한다.

- 증액된 금액에 대한 확정일자를 받아야 한다 (증액된 부분에 대해서도 우선변제권이 확보되므로). 

- 일반적으로 부동산 중개인이 이런 부분들을 모두 챙겨준다(만약 챙겨주지 않을 경우 다른 중개인을 알아보자).

4) 부동산 중개료 (중개인을 꼭 끼도록 하자)

- 전세 재계약은 집주인과 세입자 동의, 확정일자로 효력이 발생하므로 반드시 중개인을 낄 필요는 없으나 안전하게 내 돈을 지키기 위해 중개인을 통해서 하도록 하자.

- 중개인을 통한 계약의 방법 두 가지

첫째: 중개인을 통해서 쌍방이 합의한 내용만 가지고 계약서를 쓰는 경우다. 계약서를 중개인이 대신 써주는 경우를 말하며 10~20만 원 정도 비용이 발생하지만 기준이 없으므로 합의를 꼭 하도록 하자. 그러나 이경우는 중개인이 책임을 지지 않으므로, 주의해야 한다.

둘째: 중개인을 통한 일반적인 계약이다. 신규계약과 동일한 형태로 최초 계약서처럼 중개인이 서명하고 공제증서까지 첨부한다. 안전한 경우지만, 중개료가 부과된다.

5) 전세금 증가분에 대한 중개수수료

대부분의 부동산 중개사분들은 솔직하게 받지만, 일부 그렇지 않은 경우가 있으므로 반드시 중개 수수료 요율을 확인하자. 그리고 아래 제시되는 금액은 최고 요율이므로 협상이 가능하니 참고하자.

- 거래금액 5000만 원 미만: 수수료율 0.5% (최대 20만 원)

- 거래금액 5000만 원~1억 원: 수수료율 0.4% (최대 30만 원)

- 거래금액 1억~3억 원: 수수료율 0.3%

- 거래금액 3~6억 원: 수수료율 0.4%

- 거래금액 6억 원 이상: 수수료율 0.8%

* 참고로 증액분에 대한 금액만 계산하면 된다. 예를 들어서 전세계약을 5억에 했고 6천만 원이 증액됐다고 가정해보자. 전셋집은 5억 6천만 원에 재계약을 하게 되는 것이고 중개료는 최대 24만 원 (6000만 원 X 0.4%)을 지불하면 된다.

** 부동산과 협의를 잘해서 금액을 줄일 수 있으면 줄여보자.